Immobilier : La Note qui Change Tout

Cocasserie des normes comptables contemporaines : si les Néerlandais avaient acheté Manhattan aux Indiens via une entreprise, l’île serait inscrite au bilan de cette dernière pour… $25 (leur prix d’achat de l’époque — assurément une bonne affaire!)

Vous imaginez une foncière à qui tout Manhattan appartient avec seulement $25 d’immobilier au bilan? La norme GAAP (Generally Accepted Accounting Principles), utilisée aux USA, impose d’évaluer les biens immobiliers à la valeur la plus faible entre : (1) leur coût d’acquisition et (2) leur valeur de marché, c’est à dire le prix auquel le bien peut être (supposément) vendu.

La norme IFRS (International Financial Reporting Standards), plutôt utilisée en Europe, impose de valoriser les biens immobiliers : (1) au moment de leur inscription aux comptes, à leur coût d’acquisition; (2) après leur inscription aux comptes — et à la discrétion de l’entreprise — soit à la valeur d’acquisition, soit selon une estimation produite par une réévaluation régulière.

En Europe comme aux Etats-Unis, il est fréquent de trouver au bilan des sociétés des biens immobiliers acquis il y a dix, vingt, trente ou quarante ans — ou même plus: bureaux, usines, fonds de commerce, etc. Les chances sont fortes que ces biens soient inscrits dans les comptes à leur valeur d’acquisition. Pour l’analyste, ce sont des actifs dits “cachés”.

Pour les trouver, c’est simple : dans ses rapports annuels, chaque société est tenue d’écrire sa méthode d’évaluation des immobilisations corporelles. En creusant un peu, il est possible d’estimer (à la louche) les dates d’acquisition de ces dernières.

Le but n’est pas d’être précis à trois décimales après la virgule, mais d’avoir une idée générale de la valeur actualisée du patrimoine foncier.

Inutile de demander son poids à un homme pour savoir s’il est obèse : l’évidence crève les yeux.

Quand une grande chaîne de magasins nord-américaine est à vendre en bourse pour quatre milliards, mais que son patrimoine immobilier vaut (au bas mot) au moins $25 milliards de dollars, il n’y a pas besoin de connaitre son poids précis pour esquisser la marge de sécurité sur cet investissement.

Autre exemple : Damartex — la chaine française de magasins de mode– analysée dans le club. Les immobilisations corporelles sont inscrites à leur coût d’acquisition — le prix d’achat ainsi que tous les frais encourus nécessaires à leur mise en état d’utilisation.

Conformément à la norme IAS 16, après leur comptabilisation en tant qu’actif, les immobilisations corporelles sont inscrites à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.

Au dernier bilan, on lit que Damartex possède pour cinq millions d’euros de terrains; les dates d’acquisitions ne sont hélas pas documentées. Les immeubles sont inscrits comme étant amortis à plus de 50%; la durée d’amortissement d’un tel actif est généralement comprise entre vingt et trente ans. On peut en conséquence supposer qu’ils ont été acquis il y a dix ou quinze ans.

Leur valeur de marché est indiscutablement supérieure à leur valeur comptable “brute”. Idem pour les cinq millions d’euros de terrains — qui eux ne sont pas amortis.

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