L’Immobilier de Carrefour

Les actifs immobiliers sont portés dans les comptes à 17,4 milliards, dont 10,4 milliards en Europe — pour 4,4 millions de mètres carrés d’espace commercial.

Les loyers européens du groupe rapportent 703 millions par an (le rendement locatif est 6,5%). 92% de ces recettes locatives viennent des magasins Carrefour. Les baux sont en moyenne de douze ans renouvelables, certains s’étendent jusqu’à quatre-vingt ans en France.

Il y deux milliards de projets pour lesquels la direction ambitionne un rendement locatif de 10% par an. Les trois quarts du pipeline (soit 1,5 milliard) seraient déjà liés à des engagements fermes.

Typiquement, un parc immobilier doit annuellement générer au moins 10% de rendement pour être réellement intéressant; une performance inférieure serait médiocre, voire absurde avec un taux sans risque à 3,5%.

Pour obtenir ces précieux 10%, il faudrait amputer la valeur des livres pour l’Europe et l’établir à 6,76 milliards — car Carrefour ne voudra, et de toute façon ne pourra vendre son immobilier, dont le leasing est fait à leurs propres magasins qu’ils ne comptent pas (aux dernières nouvelles) fermer.

Par prudence, comptons les projets en pipeline à 1,5 milliards (nous ne gardons que les engagements fermes). Ainsi, le parc immobilier européen vaudrait 8,26 milliards. On reproduit le même exercice pour le parc extra-européen : pour obtenir les 10% de rendement, on passe un haircut de 35% sur les 7 milliards d’actifs immobilisés, soit 4,55 milliards.

La somme des deux parcs immobiliers donne 12,81 milliards d’euros, soit approximativement la capitalisation actuelle du groupe.

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