Les sociétés d’investissement immobilier cotées, ou foncières (dites aux Etats-Unis "Real Estate Investment Trusts", ou REITs), exploitent des propriétés immobilières : logements, bureaux, commerces, maisons médicales, prisons, infrastructures, etc.
Elles sont propriétaires de ces biens dont elles assurent la gestion. Leurs revenus sont principalement constitués des loyers encaissés. Cependant, certaines foncières sont spécialisées dans l’acquisition de biens vétustes et/ou déclassés qu’elles "redéveloppent" afin de pouvoir augmenter les loyers perçus (cf. Seritage), ou simplement les revendre avec plus-value.
Ces sociétés ne payent pas d’impôt sur les bénéfices, avec évidemment quelques restrictions. Par exemple, aux Etats-Unis, un REIT doit distribuer plus de 90% de ses profits via un dividende. Au Canada, c’est 100%.
Elles sont donc souvent prisées des investisseurs en quête d’une rente et/ou d'un complément de revenu régulier et relativement "sûr".
Dans la mesure où l’essentiel des rentrées d’argent sont redistribuées aux actionnaires, les foncières se caractérisent par (1) un endettement élevé, couvert par les biens immobiliers en guise de collatéral; (2) de fréquentes augmentations de capital.
Si l’argent levé est mal utilisé, la dilution qui s'ensuit mécaniquement sera très préjudiciable aux actionnaires historiques.
Les foncières (ou REITs) sont des entreprises particulières à analyser. La présentation "classique" des bilans et comptes de résultats peut masquer la capacité bénéficiaire réelle, la faute aux amortissements comptables très importants, et aux cessions d'actifs plus ou moins exceptionnelles.
Les amortissements, on le sait, sont passés en fin d’exercice pour traduire la perte de valeur (théorique) d’une immobilisation. Ils permettent ainsi d’étaler le coût d’une immobilisation sur sa durée d’utilisation (par exemple vingt ou cinquante ans dans le cas d'une propriété immobilière).
En réalité, il y a bien de régulières et nécessaires dépenses pour maintenir les propriétés en l'état, mais elles sont généralement très inférieures aux amortissements.
Le bénéfice présenté sur le compte de résultat n'est donc pas représentatif des profits réalisés par une foncière. Et encore moins de ses profits récurrents si on tient compte des gains (ou pertes) dits exceptionnels (liés à la vente d'immeubles) !
Pour pallier à ces limites, on se concentrera sur les cash-flows et sur la valeur nette d'actif réévaluée, ANR en Français ("actif net réévalué") ou NAV en Anglais ("net asset value"), par exemple en valorisant les propriétés à leur prix du marché sur une géographie donnée.
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