Analyse Cardety

Présentation

Cardety, ex Carrefour Property Development, est une SIIC (Société d’Investissement Immobilier Cotée) détenant principalement des centres commerciaux en banlieue parisienne et en province, ainsi que quelques lots de copropriété.

Au cours de 23,38 euros (soit une capitalisation boursière d’un peu plus de 100 millions d’euros sur la base de 4 316 678 actions en circulation), elle cote au-dessus de son actif net réévalué (qui s’élevait fin 2015 à environ 21,69 euros par action et qui devrait progresser en 2016).

Sur son périmètre avant la récente augmentation de capital, on peut projeter autour de 4 M euros de loyers nets et 3,4 M de résultat d’exploitation.

L’entreprise est très financée de manière très conservatrice, avec une dette nette négligeable.

 

Stratégie

Toutefois, dans le cadre de sa stratégie, la Société a pour objectif d’investir dans des projets d’acquisition et/ou de développement pour un montant d’environ 90 millions d’euros sur la période 2016–2019. Il est prévu de financer ces investissements en dettes avec un objectif de ratio de LTV d’environ 50%. Par ailleurs, une augmentation de capital (avec maintien du droit préférentiel de souscription pour les actionnaires existants) d’environ 30 millions d’euros a été réalisée en 2016. Le cours de celle-ci correspondait à l’ANR de fin 2015.

Considérant que l’entreprise a une capacité à générer des loyers d’environ 4 millions par an et un résultat d’exploitation de 3,4 millions d’euros, une estimation de l’ANR à 57,6 millions d’euros paraît raisonnable : le rendement du parc immobilier net de charges s’établit à 5,9% sous cette hypothèse (et de 6,9% sur l’ANR).

L’idée d’augmenter le capital avec un tel niveau de valorisation apparaît raisonnable s’il est possible pour l’entreprise d’améliorer ce rendement sur ses futurs projets, ce qui devrait être possible notamment avec l’usage d’un effet de levier (si tant est, bien sûr, que les acquisitions ne s’avèrent pas hasardeuses).

L’objectif annoncé de la stratégie d’investissement est d’atteindre un rendement de dividendes sur ANR de l’ordre 7%, afin de positionner Cardety dans le haut de son secteur. Cela constituerait une amélioration par rapport au rendement actuel (si tant est que le dividende sera couvert par les cash-flows après réalisation des projets).

Pour information, la politique de distribution a été particulièrement généreuse en 2015, puisque plus que la totalité des loyers encaissés en 2015 (sans les charges) ont été distribués.

Une trentaine de millions d’euros d’actifs ont été acquis après l’augmentation de capital récente.

 

Conclusion

Cardety détient un parc immobilier commercial de bonne facture, qui rapporte des revenus récurrents grâce à un bon taux d’occupation (supérieur à 94%).

Elle offre un rendement locatif raisonnable via un dividende (dont, cependant, la politique de distribution est généreuse) et est pour le moment financée de manière conservatrice.

Cela offre des perspectives de rendement composé modeste pour un investisseur à long terme, avec un risque de baisse de l’ANR si jamais l’immobilier commercial se révélait moins porteur à l’avenir.

 

Principaux risques

– Baisse de la valeur de l’immobilier (les taux de capitalisation actuels étant historiquement bas) et de l’ANR en cas de remontée significative des taux.

– Prévoir une hausse de l’endettement. L’investisseur devra alors espérer que le capital levé sera judicieusement investi par le management pour pouvoir maintenir le rendement attendu dans la durée.

Il est rappelé (si nécessaire) que L’Investisseur Français ne cherche pas à prédire l’évolution d’un cours de bourse à court terme (souvent aléatoire), mais à déterminer la véritable valeur d’une entreprise.

Cette analyse reflète la seule opinion de son auteur : elle n’est pas une recommandation d’achat. L’équipe de l’IF décline toute responsabilité concernant les développements (favorables ou défavorables) d’un investissement dans l’entreprise présentée; chaque lecteur est maître de ses décisions. A date de publication, l’auteur ne possède pas d’actions de l’entreprise présentée.

 

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